Eenmalige huurverlaging 2021

In 2021 hebben huurders van corporaties met een hoge huur en laag inkomen recht op een eenmalige huurverlaging. De Woonbond heeft er lang voor gepleit om huurders wettelijk recht te geven op huurverlaging, zodat ze niet afhankelijk zijn van de goede wil van de verhuurder.

Wanneer heb je recht op huurverlaging? Moet je het aanvragen of  gaat de huurverlaging automatisch? In deze serie vragen en antwoorden zetten we de -door de overheid bedachte- regels voor de eenmalige huurverlaging op een rijtje.

Kom ik in aanmerking voor huurverlaging?

Dat hangt af van de hoogte van je huur en je inkomen. De huurverlaging geldt voor huurders van een sociale huurwoning bij een woningcorporatie met een relatief laag inkomen en hoge huur. Bij de huurprijs gaat het om huurders met een  kale huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. 

Het gaat om de volgende categorieën.

Inkomensgrenzen eenmalige huurverlaging
Samenstelling huishoudeninkomen lager dankale huur hoger dan
1 persoon€23.725,-€633,25
1 persoon met AOW€23.650,-€633,25
2 personen€32.200,-€633,25
2 personen (minstens 1 in de AOW-leeftijd)€32.075,-€633,25
3 of meer personen€32.200,-€678,66
3 of meer personen (minstens 1 in de AOW-leeftijd) €32.075,-€678,66

De Belastingdienst kijkt naar het vastgestelde inkomen over 2019. Heb je na 2019 een inkomensdaling gehad, waardoor je al minstens zes maanden een lager inkomen hebt dan de inkomensgrens? Dan heb je ook recht op huurverlaging, maar moet je het wel zelf aanvragen bij de corporatie.

Hoeveel wordt de huur verlaagd?

Dat hangt van de huidige hoogte van de huur af. De huur wordt verlaagd tot net onder de aftoppingsgrens die geldt voor jouw type huishouden. Is je/jullie huur veel hoger dan de aftoppingsgrens? Dan krijg je dus een fikse huurverlaging. Zit je maar een paar euro boven de aftoppingsgrens? Dan gaat het om een kleine huurverlaging.

Welke huur wordt verlaagd? 

De kale huur. Dit wordt ook wel ‘netto huur’ genoemd. Om huurverlaging te kunnen krijgen moet je kale huur (netto huur) boven de aftoppingsgrens liggen. Let op: het bedrag dat je maandelijks aan je verhuurder betaalt kan hoger zijn dan je kale huur. Sommige huurders betalen ook kosten voor gas, water, licht aan hun verhuurder. Die kosten tellen niet mee. Ook de servicekosten die je kunt hebben als je in een appartement woont tellen niet mee.

Hoe weet ik wat mijn kale huur is?

Ieder jaar krijg je een brief over de huurverhoging. Daar staat in wat je kale huur (netto huur) is en wat je eventuele servicekosten zijn. Bij de huurverlaging gaat het om de kale huur.

Heeft huurverlaging invloed op de huurtoeslag?

De huurtoeslag is afhankelijk van inkomen, samenstelling huishouden en de hoogte van de huur. Het kan dus zijn dat je na de huurverlaging iets minder huurtoeslag krijgt. Omdat de huurverlaging gaat over het deel van de huur (boven de aftoppingsgrens) waar de huurtoeslag niets of slechts veertig procent van vergoed, ga je er door een huurverlaging wel altijd op vooruit. Per huishouden komt de gemiddelde nettobesparing aan huurlasten neer op € 40 per huishouden, heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken berekend. 

Moet ik de huurverlaging zelf aanvragen?

Viel je in 2019 al in de inkomenscategorie waarmee je recht hebt op huurverlaging? Dan hoef je niets te doen. De corporatie moet je uiterlijk op 1 april 2021 een voorstel doen voor huurverlaging.

Heb je na 2019 een inkomensdaling gehad waarmee je in de categorie voor huurverlaging bent beland? Dan moet je de huurverlaging zelf aanvragen. Als je inkomen minstens zes maanden  onder de geldende inkomensgrens ligt heb je recht op huurverlaging.

Moet ik bewijs meesturen als ik de huurverlaging zelf aanvraag?

Ja. Huurders die zelf huurverlaging aanvragen moeten kunnen aantonen minstens zes maanden een inkomen te hebben onder de voor hen geldende inkomensgrens. Hierbij valt te denken aan recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder als je ZZP-er bent. En een verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden. Het gaat om een verklaring die je zelf mag opstellen en ondertekenen. Dus niet om een officiële verklaring die je tegen betaling bij de gemeente moet opvragen.

Vanaf wanneer kan ik aanvragen?

Huurders met een inkomensdaling na 2019 kunnen vanaf 1 januari 2021 huurverlaging aanvragen. Huurverlaging kan het hele jaar worden aangevraagd.

Wanneer gaat de huurverlaging in?

Op de eerste dag van de 2e maand na de datum van het voorstel. Als je corporatie jou in maart een huurverlagingsvoorstel stuurt gaat de huurverlaging dus in op 1 mei. 

Bij wie moet ik aanvragen?

Bij de woningcorporatie die de woning aan je verhuurt. 

Heeft de Woonbond een voorbeeldbrief?

De Woonbond heeft een gratis modelbrief ‘Aanvragen eenmalige huurverlaging 2021‘.  Je kunt deze brief aanvullen met je gegevens en dan opsturen naar de woningcorporatie van wie je de woning huurt. 

Waarom alleen voor corporatiehuurders?

Als Woonbond hebben we erop gewezen dat huurders van particuliere huisbazen en vastgoedbeleggers ook vaak een laag inkomen en een hoge huur hebben. Zelfs nog vaker dan huurders van een woningcorporatie. Helaas koos het kabinet toch voor een regeling waar alleen huurders van woningcorporaties gebruik van kunnen maken. 

Ben ik een corporatiehuurder?

Dat ben je als je verhuurder een woningcorporatie is, en dus geen particuliere huisbaas of vastgoedbelegger. Twijfel je of je verhuurder een corporatie is? Welke woningcorporaties er in Nederland zijn kun je opzoeken in deze lijst van het ministerie. (externe link)

Wat als mijn corporatie de huur niet verlaagt?

Doet je corporatie geen voorstel tot huurverlaging, of een voorstel waar je het niet mee eens bent? Dan kun je bezwaar indienen bij de Huurcommissie. 

  • Huurders die al in 2019 een inkomen hadden dat recht gaf op huurtoeslag moeten dan binnen zes weken na 1 april 2021 een bezwaar indienen bij de Huurcommissie. 
  • Huurders die na 2019 in de inkomenscategorie zijn terechtgekomen waarmee ze recht hebben op huurverlaging, en die zelf een verzoek tot huurverlaging hebben gedaan, kunnen tot zes weken na de reactie van de corporatie een bezwaar indienen bij de Huurcommissie. Een corporatie moet binnen drie weken reageren op een verzoek tot huurverlaging.
Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Eenmalige huurverlaging 2021

Rapport: Volkshuisvesting scoort na 25 jaar een dikke onvoldoende

28 oktober 2020

Het volkshuisvestingsbeleid van de Nederlandse overheid scoort na 25 jaar een dikke onvoldoende, stelt het onderzoeksrapport ‘Gebouw van de volkshuisvesting; renovatie gewenst’, van Platform 31. 

Grote pijnpunten zijn volgens het onderzoeksrapport de kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen.

Rijksoverheid kleedde corporatiesector uit

Boosdoener van het tekortschieten van het volkshuisvestingsbeleid is volgens het rapport de inperking van de woningcorporatiesector door de rijksoverheid met de woningwet en de verhuurderheffing. Deze heffing moest woningcorporaties stimuleren woningen te verkopen om daarmee het aandeel van de sociale huursector in de woningsector als geheel te verkleinen. Uiteindelijk kromp de sociale huursector volgens de onderzoekers niet door de verkoop van woningen, maar door het verhogen van huren en door woningen buiten het domein van de sociale huisvesting te brengen. Tevens liep het aantal sociale nieuwbouwwoningen terug door gebrek aan investeringsruimte.

Toename problemen

De krimp van de sector en de stijging van de huren heeft geleid tot een toename van de betaalproblemen bij huurders en het groeien van wachttijden voor woningzoekenden. De verhuurderheffing en Woningwet werden ingevoerd in een periode waarin het overheidsbeleid volgens het rapport ook andere ontwikkelingen in gang zette, met negatieve gevolgen voor de betaalbaarheid, beschikbaarheid en leefbaarheid in wijken.

Lastig corrigeren

Problemen inzake kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen worden door overheid en woningcorporaties erkend, maar laten zich volgens het rapport lastig corrigeren. De corporatiesector heeft op dit moment onvoldoende middelen om de problemen op te pakken. Volgens het rapport is het sociale woonstelsel toekomstbestendig. Woningcorporaties zijn krachtige organisaties die worden omarmd door de overheid als het gaat om de zorg- en energietransitie, maar worden tegelijkertijd door de verhuurderheffing financieel uitgeknepen hetgeen de volkshuisvesting schaadt.

Ruimte voor opinie

Behalve een presentatie van de bevindingen van de onderzoekers(externe link), biedt het rapport ook ruimte aan opinies van deskundigen vanuit wetenschap, corporatiesector, gemeenten en huurdersorganisatie(externe link): Jan van der Schaar (voormalig hoogleraar volkshuisvesting en grondig kenner van de corporatiesector), Erik Dannenberg (Divosa), Walter Hamers (Talis), Marja Elsinga (TU Delft), Karin Schrederhof (gemeente Delft), Remco Deelstra (gemeente Leeuwarden), Arjen Zandstra (Wooncompagnie), Ton Selten (voormalig Woonbond), Mariëtte Heemskerk (De Goede Woning), Jos van der Lans (cultuurpsycholoog) en Paulus Jansen (voormalig directeur Woonbond en wethouder Utrecht).

Bron: Woonbond

Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Rapport: Volkshuisvesting scoort na 25 jaar een dikke onvoldoende

Weg met de wooncrisis

18 oktober 2020

De wooncrisis raakt jong en oud. Als er al een huurwoning te vinden is, is de huur vaak onbetaalbaar. Wie geen woning kan kopen heeft het nakijken en huisjesmelkers hebben vrij spel. Dat kan en moet anders. Wij willen een minister van Volkshuisvesting en woonbeleid waarbij goed en betaalbaar wonen centraal staat.

De Woonbond voert daarom samen met De Goede Zaak campagne voor echte oplossingen van de wooncrisis. Dat dat nodig is blijkt ook wel uit onze analyse van het huurbeleid van de afgelopen jaren. Onder drie kabinetten Rutte stegen de huurprijzen met 35%. Het aantal sociale huurwoningen nam in vijf jaar af met 108.000 woningen. De wachttijden voor een sociale huurwoning voor starters nam juist fors toe. Lees ook het artikel in het Algemeen Dagblad. 

Teken en deel de petitie

In een petitie gericht aan de ‘aankomende minister van Volkshuisvesting’ roepen de Woonbond en DeGoedeZaak op om paal en perk te stellen aan de gigantische huurprijzen in de vrije sector, om te zorgen voor meer betaalbare sociale huurwoningen door de verhuurderheffing (de in 2013 ingevoerde belasting op sociale huur) te schrappen, en om middeninkomens toegang te geven tot betaalbare woonruimte door de inkomensgrens voor toegang tot een sociale huurwoning te verhogen. Teken en deel de petitie op wegmetdewooncrisis.nl(externe link)

Kom lokaal in actie

Woonbeleid is een verantwoordelijkheid van de gemeente, maar wanbeleid op landelijk niveau staat het aanpakken van de wooncrisis in de weg. Het rijk belast sociale huurwoning zwaar en geeft gemeenten geen mogelijkheden om woekerprijzen op de vrije markt aan te pakken. Dat kan en moet anders. Weg met de wooncrisis een huis voor iedereen! Daarom kun je ook lokaal een actie steunen of starten en je gemeente aansporen zich ook uit te spreken voor een goed landelijk woonbeleid. 

Bron: Woonbond

Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Weg met de wooncrisis

Dure huur zorgt dat koopstarters achter het net vissen

13 oktober 2020

Vanwege de hoge huurprijzen zijn woningen zo’n interessante belegging, dat koopstarters worden verdrongen op de koopmarkt. Dat schrijven onderzoekers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Wrang genoeg zijn de inkomens van starters zo ‘te laag of te onzeker om een koopwoning te kopen, waardoor ze aangewezen zijn op de vrije sector met zijn relatief hoge huren.’ Ze betalen uiteindelijk zelf de hoge huurprijs voor de woning die niet kunnen kopen.

Hoge huren drijven koopprijzen op 

Alleenstaanden met een inkomen van 50.000 euro per jaar konden in 2019 minder lenen dan een belegger voor een appartement van dertig vierkante meter kan bieden; terwijl tien jaar geleden de particuliere belegger juist fors door de koopstarter overboden werd. Voor tweeverdieners met een inkomen van 50.000 euro geldt hetzelfde.  Overigens worden door de gestegen huurprijzen ook hogere inkomens steeds vaker overboden. De beleggingswaarde van een woning van vijftig vierkante meter is in 2019 hoger dan de maximale leencapaciteit van een alleenstaande met een inkomen van 70.000 euro per jaar.

Starters de dupe 

De problemen van de starter zijn het gevolg van een samenloop van economische en maatschappelijke omstandigheden, zoals de dalende rente en het opgelopen woningtekort, en van beleidswijzigingen zoals de invoeging van de WOZ-waarde als belangrijkste criterium in het woningwaarderingsstelsel, waardoor er meer woningen in de vrije sector verhuurd kunnen worden.

De onderzoekers kijken ook naar het type verhuurder in de particuliere markt. De helft van de verhuurders heeft slechts 1 tot vijf woningen. Er zijn dus veel verhuurders actief die niet in de categorie ‘grote professionele aanbieders’ valt. Uit ons Meldpunt Commerciële verhuurders blijkt dat hier juist veel klachten uit voortkomen. 

Fiscale stimulering ‘buy-to-let’

Het PBL wijst er op dat ‘buy-to-let’ ook fiscaal wordt gestimuleerd. ‘Fiscale stimulering speelt een rol bij de forse toename van buy-to-let.’schrijven de onderzoekers.  ‘Het kopen van woningen met veel schuld is hierdoor aantrekkelijk: de huur, het onbelaste direct rendement, is immers hoog – en door de verrekening van vermogen en schuld vóór belasting zijn de kosten nihil.´

Hoe zit dat? Beleggers betalen amper belasting over het vermogen (de waarde van de woning), omdat ze de schuld voor de lening voor belasting mogen aftrekken van de waarde van de woning.  Die waarde ligt overigens al lager dan de woz-waarde, omdat verhuurders daar maar een bepaald percentage van hoeven te rekenen  (dat afhankelijk is van de hoogte van de maandhuur). Over de huur zelf wordt vaak geen belasting betaald omdat dat bij verhuur van een ‘tweede woning’ (maar in de praktijk ook bij meerdere woningen zo lang de belegger zich niet opstelt als professionele verhuurder) geen inkomstenbelasting hoeft te worden betaald.

Maximale huurprijs

De Woonbond pleit voor het invoeren van een maximale huurprijs voor huurwoningen in de vrije sector. Het aan banden leggen van de huurprijzen legt de korte termijn beleggingswaarde aan banden. Zo hebben koopstarters meer kansen, en betalen huurders minder voor hun woning. Een goede stap vooor de betaalbaarheid van wonen voor starters in beide sectoren.

Bron: Woonbond

Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Dure huur zorgt dat koopstarters achter het net vissen

Pak wooncrisis aan met noodpakket

  De vele pogingen van de oppositie in de Eerste en Tweede Kamer om de huurverhoging dit jaar wegens de coronacrisis te stoppen hebben helaas niet geholpen. Het kabinet geeft niet toe. Wel heeft het kabinet nog één kans om met oplossingen te komen: deze zomer wordt de begroting van 2021 gemaakt, die op Prinsjesdag wordt gepresenteerd. Onze oproep: neem binnen die begroting een noodpakket op tegen de wooncrisis! Met 10 miljard opbrengst aan verhuurderheffing en ruime steunpakketten aan andere sectoren kan immers niemand stellen dat daar geen ruimte voor is.

De oproep is een gezamenlijk initiatief van de Woonbond, de Goede Zaak, ouderenbond KBO-PCOB, de landelijke cliëntenraad, Ieder(in) en studentenbond LSVb. Steun de oproep door ook te tekenen. En door vrienden/bekenden te vragen hetzelfde te doen.   lees petitie en onderteken  
Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Pak wooncrisis aan met noodpakket