BEWONERSRAAD LAARBEEK HOOPT VOOR IEDEREEN EEN GEZOND EN GELUKKIG 2021

Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor BEWONERSRAAD LAARBEEK HOOPT VOOR IEDEREEN EEN GEZOND EN GELUKKIG 2021

Huren kunnen maximaal met 2,4 procent stijgen

Op 20 december heeft minister Ollongren de percentages voor de maximale huurverhoging gepubliceerd. Voor zowel de vrije als de sociale huursector ligt de maximale huurverhoging komend jaar op 2,4%.  Middeninkomens in een sociale huurwoning kunnen wel nog een extra hoge huurverhoging krijgen die oploopt tot maximaal 5,4%.

Het is voor het eerst dat er een maximale jaarlijkse huurverhoging gaat gelden voor de vrije sector. De wet die dit vast gaat stellen moet nog wel worden aangenomen door het parlement, schrijft de minister in een brief aan de Tweede Kamer.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Huurders met een middeninkomen die wonen in een sociale huurwoning bij een woningcorporatie of bij een particuliere verhuurder kunnen een extra, inkomensafhankelijke, huurverhoging krijgen. Vanaf een bruto jaar inkomen van € 44.655,-  ligt de maximale huurverhoging op 5,4%.

Die inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen huurders ook krijgen als ze al in een dure sociale huurwoning wonen. Er zijn huurders die al meer betalen dan de sociale huurgrens, maar toch jaar op jaar een extra hoge huurverhoging krijgen. 

Huursombeperking corporaties

Corporaties moeten bovendien de gemiddelde huurverhoging over alle sociale huurwoningen (de ‘huursom’) beperken tot inflatie. Dat betekent dat de gemiddelde huurverhoging van sociale huurwoning bij corporaties niet hoger dan 1,4% zal zijn. Tenzij er lokaal afspraken gemaakt zijn om extra te investeren in nieuwbouw. Dan kan hier maximaal één procent bovenop komen.

Huurverlaging lagere inkomens

In 2021 krijgen corporatiehuurders met een laag inkomen en hoge huur eenmalig recht op huurverlaging. Lees alles over de eenmalige huurverlaging in ons overzichtsartikel Eenmalige huurverlaging 2021. Voor commerciële huurders is dit niet geregeld. Wel heeft de Eerste Kamer minister Ollongren opgedragen te onderzoeken hoe de regering deze groep huurders wel kan helpen.

Komend kabinet moet doorpakken op betaalbaar wonen

De Woonbond is blij dat er voor het eerst een grens wordt gesteld aan de huurverhoging in de vrije sector. Tegelijkertijd moet een komend kabinet nog grote stappen zetten om de betaalbaarheid van het huren in de vrije én de sociale sector te verbeteren en de woningnood aan te pakken. In de campagne ´Weg met de wooncrisis’ roept de Woonbond samen met DeGoedeZaak op tot  het aan banden leggen van woekerprijzen in de vrije sector en tot een grotere sociale huursector waar lagere en middeninkomens betaalbaar kunnen wonen.

Bron: Woonbond

Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Huren kunnen maximaal met 2,4 procent stijgen

Wat kost huren in 2021?

In dit overzichtsartikel vind je de belangrijkste kosten en inkomensgrenzen voor huren in 2021. En leggen we uit wat er op huurprijsgebied verandert. Een aantal wetten die invloed hebben op huurprijzen zijn nog niet klaar. Zodra er meer duidelijk is over deze wetten, passen we dit artikel aan.

Wat kost een sociale huurwoning?

Verhuis je in 2021 naar een sociale huurwoning? Dan kan de (kale) huur van die woning maximaal € 752,33 zijn. Dit is de nieuwe liberalisatiegrens. Deze grens wordt door de overheid bepaalt en schuift ieder jaar een beetje op. Let op: de liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Wie al langer huurt betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Dat is niet nieuw in 2021, maar al jaren zo. Ook niet nieuw is dat zowel woningcorporaties als beleggers sociale huurwoningen kunnen verhuren. Met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens huur je niet in de vrije (geliberaliseerde) sector, maar in de sociale (door de overheid gereguleerde) sector.

Met welk inkomen kan ik sociaal gaan huren bij een woningcorporatie?

Met een jaarinkomen dat lager is dan € 40.024 ,- maak je het meeste kans. Als je iets meer verdient ook nog, maar als je inkomen hoger is dan € 44.655,- kun je alleen bij uitzondering sociaal gaan huren. Bijvoorbeeld als je moet verhuizen vanwege sloop van je woning, of als je vanwege een beperking moeilijk aan geschikte woonruimte komt. In 2021 moeten woningcorporaties zich aan de volgende regels houden:

  • Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot  € 752,33 moet naar huishoudens gaan met een jaarinkomen tot € 40.024 ,-
  • Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 752,33 mag naar huishoudens met een jaarinkomen tussen € 40.024 ,- en € 44.655,-.
  • Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Maar corporaties moeten bij het toewijzen van deze woningen wel voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening in acht nemen. Wat dat voor regels zijn verschilt per gemeente. Verder moeten ze zich houden aan het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dat besluit staat dat mensen met fysieke of psychische beperkingen voorrang moeten krijgen.

Voor commerciële verhuurders (particuliere huisbazen en vastgoedbeleggers) die sociale huurwoningen verhuren gelden deze regels niet. 

Wat kost sociaal gaan huren als ik een laag inkomen heb?

Heb je een laag inkomen en ga je in 2021 bij een woningcorporatie huren? Dan betaal je maximaal € 633,25 (huishoudens van 1 of 2 personen) of € 678,66 (grotere huishoudens). Dat komt door het ‘passend toewijzen’ dat woningcorporaties al een paar jaar moeten doen. Minstens 95% van de woningen die corporaties verhuren aan huishoudens met een laag inkomens moet een betaalbare huur hebben. Welke huurprijs als ‘betaalbaar’ geldt schuift ieder jaar een beetje op. In de praktijk ziet de overheid alles onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag als ‘betaalbare huur’.

Wat ziet de overheid als ‘laag inkomen’?

Voor ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen van woningcorporaties gelden -al jaren- inkomensgrenzen. De bedragen die bij deze grenzen horen schuiven ieder jaar een beetje op. Voor 2021 zijn de bedragen:

  • Alleenwonend, nog geen AOW  – €23.725
  • Niet alleenwonend, nog geen AOW  –  €32.200
  • Alleenwonend, AOW –  €23.650
  • Niet alleenwonend, AOW –  €32.075

Voor het recht op eenmalige huurverlaging gaan precies dezelfde grenzen gelden. Als je jaarinkomen lager is (én je een hoge huur hebt) kun je in 2021 huurverlaging krijgen.

Vroeger golden deze grenzen ook voor het recht op huurtoeslag. Met een hoger inkomen kon je nooit huurtoeslag krijgen. Sinds 2020 is dat anders.

Kan ik huurverlaging krijgen?

Speciaal voor huurders met een laag inkomen die bij een woningcorporatie huren heeft de overheid een nieuwe regeling in het leven geroepen. Is je huur hoger dan € 633,25 (1- en 2 -persoonshuishouden) of € 678,66 (grotere huishoudens) en heb je een laag inkomen? Dan krijg je in 2021 huurverlaging. 

Voor huurders met een laag inkomen die van een belegger huren heeft het kabinet (nog) niets willen regelen. De Eerste Kamer nam een motie aan waardoor de regering moet onderzoeken wat ze voor deze huurders kunnen doen. De regering moet ruim voor 1 juli 2021 (de datum dat de jaarlijkse huurverhoging voor de meeste huurders plaatsvindt) laten weten wat zij gaat doen.

Kan ik tijdelijk huurkorting krijgen?

Misschien. Naast de eenmalige huurverlaging die alleen in 2021 geldt, is er ook een wettelijke regeling in de maak die tijdelijke huurkorting mogelijk maakt. Het gaat dan om huurkorting die minimaal één maand tot maximaal drie jaar kan duren. Nadat de inhoud van de wet die dit regelt definitief vaststaat lees je meer op onze website. We raden huurders die huurkorting nodig hebben (bijvoorbeeld als ze door corona minder inkomsten hebben) aan om contact te zoeken met hun verhuurder.

Kan ik huurtoeslag krijgen?

Dat kan als je huurprijs niet te hoog is, je inkomen bescheiden is en je niet te veel vermogen hebt. Belangrijk: van wie je de woning huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) maakt voor de huurtoeslag niet uit. 

  • Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt mag je huur niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. In 2021 is dat € 752,33. 
  • Sinds 2020 geldt er geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag. Dus ook met een wat hoger inkomen kun je er recht op hebben. Of dat zo is hangt van je huurprijs af.  In de praktijk is er soms huurtoeslag mogelijk als je een inkomen hebt tot € 31.000 (alleenstaanden) of tot € 41.000 (stellen en gezinnen)
  • Voor de huurtoeslag geldt een harde vermogensgrens. Je mag niet te veel vermogen (zoals spaargeld en geld op je betaalrekening) hebben. In 2021 mag je maximaal € 31.340 per persoon aan vermogen hebben. Heb je op 1 januari meer? Dan heb je het hele jaar 2021 géén recht op huurtoeslag. Let op: het is nieuw dat de vermogensgrens voor huurtoeslag niet meer hetzelfde is als de vermogensgrens voor het moeten betalen van belasting in box 3. 

Wil je weten of je huurtoeslag kunt krijgen in 2021? Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst(externe link) om een proefberekening te maken. 

Huurtoeslag is een complexe regeling. Voor nadere details kun je ons webdossier over huurtoeslag lezen.

Wat wordt de huurverhoging per 1 juli?

Dat is nog onduidelijk. 

Er is een wet in de maak die moet regelen dat de huurverhoging niet hoger kan worden dan de inflatie + 1%. In die wet maakt het niet uit van wie je huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) en ook niet wat voor huurcontract je hebt (geliberaliseerd of gereguleerd). Het inflatiepercentage moet nog bekend worden gemaakt.

Er is ook een andere wet in de maak. Die kan ervoor zorgen dat huurders van gereguleerde woningen toch hogere huurverhogingen kunnen krijgen. Het gaat dan om een huurverhoging van 25 euro per maand voor huurders van een goedkope woning (€300 of minder).  En om extra huurverhogingen voor huishoudens met een middeninkomen. Deze wet is nog niet door de Eerste Kamer en zal -als de wet wordt aangenomen- pas in 2022 ingaan.

Is er in 2021 geen gluurverhoging dan?

Mogelijk toch. De wet waar nieuwe extra huurverhogingen in geregeld worden is nog niet klaar. Daarom blijven in 2021 waarschijnlijk de huidige regels van kracht. Met ‘gluurverhoging’ (ook bekend als ‘scheefwoonboete’)  bedoelen we de extra, inkomensafhankelijke huurverhoging voor middeninkomens. Huurders met een gereguleerde huurprijs krijgen deze extra huurverhoging al jaren, als het inkomen (van alle leden van het huishouden samen) boven een bepaalde grens ligt. De grens waarboven een huishouden extra huurverhoging kan krijgen ligt in 2021 waarschijnlijk op € 44.655. 

Wat als ik een zeer dure ‘sociale woning’ heb?

Je bent niet de enige. De overheid heeft jarenlang huurverhogingen vér boven de inflatie toegestaan. Daarom zijn er steeds meer sociale woningen met huurprijzen vér boven de liberalisatiegrens. Bij vastgoedbeleggers komt dit regelmatig voor, maar ook bij woningcorporaties is dit soms zo. Aan huurders van deze woningen geeft de overheid maar beperkt bescherming tegen te hoge huren. Vaak krijgen huurders met een middeninkomen hogere (inkomensafhankelijke) huurverhogingen, waardoor de huurprijs tot boven de sociale huurgrens kan stijgen. Maar zelfs met een huur boven die grens (€752,33) kunnen huurders nog steeds een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. 

De bescherming die je wél hebt is het puntenstelsel.  Je huur mag nooit hoger worden dan de maximale huurprijs die bij het aantal punten voor je woning hoort.

Huur je een zeer dure ‘sociale woning’ van een woningcorporatie? Bij een laag inkomen (onder de grens voor  passend toewijzen) zou je in aanmerking moeten komen voor eenmalige huurverlaging in plaats van huurverhoging. 

Wat als ik in de vrije sector huur?

Dan brengt 2021 iets nieuws. Als vrijesectorhuurder kan je tot nu toe niet terecht bij de Huurcommissie. In 2021 verandert dat. Ook vrijesectorhuurders kunnen dan een geschil voorleggen over een te hoge huurverhoging. Omdat er in een wet in de maak is die moet regelen dat de huurverhoging maximaal inflatie + 1% mag zijn kun je –zodra de wet definitief is- dus óók naar de Huurcommissie stappen als je verhuurder een hogere huurverhoging vraagt.

Ben ik een vrijesectorhuurder?

Veel mensen die een hoge huurprijs betalen gaan ervan uit dat ze in de ‘vrije sector’ huren, met een geliberaliseerde huurprijs. Toch is dat niet altijd zo.  Twijfel je of je vrijesectorhuurder bent? Met deze tool check je hoe het zit.

Bron: Woonbond

Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Wat kost huren in 2021?

Jaarverslag 2020

Klik op de download-knop hieronder om het jaarverslag van Bewonersraad Laarbeek over 2020 te downloaden of te bekijken!

Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Jaarverslag 2020

Eenmalige huurverlaging 2021

In 2021 hebben huurders van corporaties met een hoge huur en laag inkomen recht op een eenmalige huurverlaging. De Woonbond heeft er lang voor gepleit om huurders wettelijk recht te geven op huurverlaging, zodat ze niet afhankelijk zijn van de goede wil van de verhuurder.

Wanneer heb je recht op huurverlaging? Moet je het aanvragen of  gaat de huurverlaging automatisch? In deze serie vragen en antwoorden zetten we de -door de overheid bedachte- regels voor de eenmalige huurverlaging op een rijtje.

Kom ik in aanmerking voor huurverlaging?

Dat hangt af van de hoogte van je huur en je inkomen. De huurverlaging geldt voor huurders van een sociale huurwoning bij een woningcorporatie met een relatief laag inkomen en hoge huur. Bij de huurprijs gaat het om huurders met een  kale huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. 

Het gaat om de volgende categorieën.

Inkomensgrenzen eenmalige huurverlaging
Samenstelling huishoudeninkomen lager dankale huur hoger dan
1 persoon€23.725,-€633,25
1 persoon met AOW€23.650,-€633,25
2 personen€32.200,-€633,25
2 personen (minstens 1 in de AOW-leeftijd)€32.075,-€633,25
3 of meer personen€32.200,-€678,66
3 of meer personen (minstens 1 in de AOW-leeftijd) €32.075,-€678,66

De Belastingdienst kijkt naar het vastgestelde inkomen over 2019. Heb je na 2019 een inkomensdaling gehad, waardoor je al minstens zes maanden een lager inkomen hebt dan de inkomensgrens? Dan heb je ook recht op huurverlaging, maar moet je het wel zelf aanvragen bij de corporatie.

Hoeveel wordt de huur verlaagd?

Dat hangt van de huidige hoogte van de huur af. De huur wordt verlaagd tot net onder de aftoppingsgrens die geldt voor jouw type huishouden. Is je/jullie huur veel hoger dan de aftoppingsgrens? Dan krijg je dus een fikse huurverlaging. Zit je maar een paar euro boven de aftoppingsgrens? Dan gaat het om een kleine huurverlaging.

Welke huur wordt verlaagd? 

De kale huur. Dit wordt ook wel ‘netto huur’ genoemd. Om huurverlaging te kunnen krijgen moet je kale huur (netto huur) boven de aftoppingsgrens liggen. Let op: het bedrag dat je maandelijks aan je verhuurder betaalt kan hoger zijn dan je kale huur. Sommige huurders betalen ook kosten voor gas, water, licht aan hun verhuurder. Die kosten tellen niet mee. Ook de servicekosten die je kunt hebben als je in een appartement woont tellen niet mee.

Hoe weet ik wat mijn kale huur is?

Ieder jaar krijg je een brief over de huurverhoging. Daar staat in wat je kale huur (netto huur) is en wat je eventuele servicekosten zijn. Bij de huurverlaging gaat het om de kale huur.

Heeft huurverlaging invloed op de huurtoeslag?

De huurtoeslag is afhankelijk van inkomen, samenstelling huishouden en de hoogte van de huur. Het kan dus zijn dat je na de huurverlaging iets minder huurtoeslag krijgt. Omdat de huurverlaging gaat over het deel van de huur (boven de aftoppingsgrens) waar de huurtoeslag niets of slechts veertig procent van vergoed, ga je er door een huurverlaging wel altijd op vooruit. Per huishouden komt de gemiddelde nettobesparing aan huurlasten neer op € 40 per huishouden, heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken berekend. 

Moet ik de huurverlaging zelf aanvragen?

Viel je in 2019 al in de inkomenscategorie waarmee je recht hebt op huurverlaging? Dan hoef je niets te doen. De corporatie moet je uiterlijk op 1 april 2021 een voorstel doen voor huurverlaging.

Heb je na 2019 een inkomensdaling gehad waarmee je in de categorie voor huurverlaging bent beland? Dan moet je de huurverlaging zelf aanvragen. Als je inkomen minstens zes maanden  onder de geldende inkomensgrens ligt heb je recht op huurverlaging.

Moet ik bewijs meesturen als ik de huurverlaging zelf aanvraag?

Ja. Huurders die zelf huurverlaging aanvragen moeten kunnen aantonen minstens zes maanden een inkomen te hebben onder de voor hen geldende inkomensgrens. Hierbij valt te denken aan recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder als je ZZP-er bent. En een verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden. Het gaat om een verklaring die je zelf mag opstellen en ondertekenen. Dus niet om een officiële verklaring die je tegen betaling bij de gemeente moet opvragen.

Vanaf wanneer kan ik aanvragen?

Huurders met een inkomensdaling na 2019 kunnen vanaf 1 januari 2021 huurverlaging aanvragen. Huurverlaging kan het hele jaar worden aangevraagd.

Wanneer gaat de huurverlaging in?

Op de eerste dag van de 2e maand na de datum van het voorstel. Als je corporatie jou in maart een huurverlagingsvoorstel stuurt gaat de huurverlaging dus in op 1 mei. 

Bij wie moet ik aanvragen?

Bij de woningcorporatie die de woning aan je verhuurt. 

Heeft de Woonbond een voorbeeldbrief?

De Woonbond heeft een gratis modelbrief ‘Aanvragen eenmalige huurverlaging 2021‘.  Je kunt deze brief aanvullen met je gegevens en dan opsturen naar de woningcorporatie van wie je de woning huurt. 

Waarom alleen voor corporatiehuurders?

Als Woonbond hebben we erop gewezen dat huurders van particuliere huisbazen en vastgoedbeleggers ook vaak een laag inkomen en een hoge huur hebben. Zelfs nog vaker dan huurders van een woningcorporatie. Helaas koos het kabinet toch voor een regeling waar alleen huurders van woningcorporaties gebruik van kunnen maken. 

Ben ik een corporatiehuurder?

Dat ben je als je verhuurder een woningcorporatie is, en dus geen particuliere huisbaas of vastgoedbelegger. Twijfel je of je verhuurder een corporatie is? Welke woningcorporaties er in Nederland zijn kun je opzoeken in deze lijst van het ministerie. (externe link)

Wat als mijn corporatie de huur niet verlaagt?

Doet je corporatie geen voorstel tot huurverlaging, of een voorstel waar je het niet mee eens bent? Dan kun je bezwaar indienen bij de Huurcommissie. 

  • Huurders die al in 2019 een inkomen hadden dat recht gaf op huurtoeslag moeten dan binnen zes weken na 1 april 2021 een bezwaar indienen bij de Huurcommissie. 
  • Huurders die na 2019 in de inkomenscategorie zijn terechtgekomen waarmee ze recht hebben op huurverlaging, en die zelf een verzoek tot huurverlaging hebben gedaan, kunnen tot zes weken na de reactie van de corporatie een bezwaar indienen bij de Huurcommissie. Een corporatie moet binnen drie weken reageren op een verzoek tot huurverlaging.
Geplaatst in Geen categorie | Reacties uitgeschakeld voor Eenmalige huurverlaging 2021